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住宅市場成熟化に対する処方箋

金融機関が当該スキームで商品化を考える場合、まず問題となるのが「不動産価格下落による損失負担」部分です。特に、日本の場合は中古住宅市場があまり普及していないことから、当該リスクをどのように考えるかがポイントとなります。対象とする不動産の5年後の市場価格を推計することができれば、当該推計価格の最大値、最小値、中央値を利用し、金利プレミアム(0. 5%)によってある程度をカバーすることができます。ただし、本件スキームの対象となる不動産に関しては、都市部等で市場価値のある物件が前提となります。不動産開発会社や不動産販売会社が提供する不動産であり、かつ、二次マーケットを形成している場合には効果的に活用できるものと考えられます。

また、対象とする商品を複数(500先、金額的に100億~150億円程度)まとめることで証券化スキームを活用し、全体として不動産下落リスクを軽減する方法も考えられます。借主が約定どおり返済できるか否かという「債務不履行=デフォルト」するリスクに関しては、一般的な住宅ローンの利用状態の分析結果からみると5年以内に発生する確率は非常に低いことから、信用リスクについても、あまり考える必要はないものと思われます。また、保全措置の考え方ですが、一般的には不動産に対して「抵当権」を設定するケースがほとんどですが、本件商品の基本コンセプトは「物件を売却すること」を前提としているため、「代物弁済予約による所有権移転仮登記」により保全を図ることとします。

一方、利用者側からすると、最終的には物件処分により借入金を返済することが前提となりますが、自己資金が必要なく、物件の市場実勢価格の推移によっては物件処分によってキャピタルゲインを得ることも可能であり、ライフスタイルに沿った住宅の利用を考えることができます。また、定期的な収入がある方であれば、国外の方=非居住者の方も日本に滞在する期間中だけ利用することは可能でしょう。仮に、5年目に期日が到来し、当該物件を中長期的に保有することを選択した場合、期日一括返済分の元本を当該実勢の金利による通常型の住宅ローンに組み直すことが考えられます。

物件により代物弁済した後に、当該物件を市場の実勢価格で買い取ることを可能とするオプションを設定し、物件価格が上昇している場合は売却して利益を受け取る(50%)、下落している場合は実勢価格で購入することができる(=下落した分ローンとする金額が減少する)という契約をオプション手数料として申し受ける仕組みを考えれば、利用者にとっては市場価格がどちらに変化しても、メリットを受けることが可能となります。また、物件の価値に対して融資することを前提とした商品でもあり、保証会社の利用を想定しないとした場合、現在の住宅ローンでは利用が一般的となっている「保証料」部分を当該オプション料として申し受けることで、物件価格の下落リスク相当分として金融機関側もフィーを受領し、かつリスクヘッジも考えることが可能です。

本件スキームに関しては、全国的に利用できるモデルではありませんが、不動産価格の将来価値をある程度推計できる仕組みを構築できる市場環境にある物件であれば、さまざまな応用も考えることは可能であると思われます。たとえば、地方に住んでいる高齢者世帯は、医療や福祉面を考えた場合、老後は施設等が充実している都市部で生活したいというニーズも今後高まる可能性が考えられよすが、その際、本件スキームにより不動産価値を活用しながら5年おきに見直しながら利用することも考えられるでしょう。また、金融機関にとっても、今後住宅市場が成熟するなかで、新たな顧客層を開拓するには、現在考えられている住宅ローンスキームだけではなく、資産価値を有効に活用したモデルについても検討する時期にきているのではないでしょうか。

住宅ローンにおける途上管理の基本的な考え方

一般に、従来の金融機関のローン推進手法を考えると、案件を獲得するまでは多大なパワーをかけている一方で、契約後は、延滞等がない限りほとんどタッチしないことが多くなります。アパートローン推進に関しても同様で、アパートローン実行後の管理はあまり行われていないのが実態ではないでしょうか。本来、アパートローンのリスク管理を考える場合にいちばん重要なことは、融資を審査する際に検証している収支計画どおりに運用されているか否かを確認することです。

収支計画の収入を考える場合、入居率はどれくらいになるのか、入居者当りの賃料はどれくらいになるのかが基本となり、物件の維持費用としてどれくらいのコストがかかるのか、結果として純収益はどれくらいになるか、定期的に確認する必要があります。不動産収入がある純個人の場合、不動産所得に対する確定申告を行う必要がありますが、申告書のなかには、入居状況と収入内訳、経費内訳が記載されており、年に一度は確認できる情報です。

本来であれば、営業担当者が1年ごとに借主を訪問し申告書の内容を確認すると同時に、対象となっている不動産物件の入居状況を把握しておく必要があります。つまり、収入の糧である入居者の動態管理を徹底することが必要なのです。また、普通預金口座に家賃が振り込まれてくる場合、その変化をみる必要があります。口座動向の変化から、デフォルトする確率が高いかどうかを判断することができます。入居者の家賃振込指定口座への入金が1年前と比較して減少している場合、収支計画との乖離状況等も考慮しなければなりません。

融資金の約定返済が厳しいと判断される場合は、最新の状況を確認し、稼働率の悪化が続き減収となる要素がある場合は、入居者あっせんや不動産仲介業者の紹介により入居者を探し出す等、収支改善の方策を金融機関側から積極的にアプローチすることも検討していく必要があります。また、金融円滑化法による利用者救済措置では、アパートローン利用者の方々への対応も考える必要があります。今後の入居率状況や賃料相場がどのように変化するか、変化への対応策を立案することができるか否か、収支条件を見直しシミュレーションすることで返済の可能性を見極める対応が必要となります。

アパートローン債権の実態

アパートローン債権のポートフォリオの実態を正確に把握するためには、住宅ローン債権同様に、一定の判定基準を制定し、構造変化をとらえることが必要です。アパートローンの場合も、融資した資金を約定どおり返済してくれるか否かという基準と、万が一返済が滞った場合、担保として申し受けている物件により回収することができるか否かという基準の組合せにより判定することができます。収支比率に関しでは、償却前利益(=減価償却前の純収益)に対する年間約定返済額の割合を用います。ただし、償却前利益に関しては単年度ではなく、最低5年間の収支予測に基づく平均値を活用することとします。

毎年、入居者の状況や物件の稼働状況、費用負担等を考慮すると同時に、今後の環境変化を加味した収支の見直しを定期的(毎年)に実施し、つど平均値を見直します。不動産比率に関しては、定期的評価時点の物件時価額と融資残高の割合を用います。物件時価額に関しては、対象物件の評価方法=金融機関における担保物件の評価方法による定期的な見直し価格を適用することも考えられますが、収支比率の基となる年間純収益に対する還元利回りを用いた直接還元法に基づく評価額を適用します。今後5年間の収支予測に基づく各年度の純収益額の平均値を用いて、還元利回りに関しては評価時点の市場実勢金利等を参考に適用して計算します。

評価の見直しに関しては、年に一度(最終決算年度末)の自己査定業務にあわせて、毎年見直すこととします。貸出金全体のポートフォリオのなかに占めるアパートローン債権の実態を債権明細単位で検証する方法ですが、住宅ローン債権の実態分析と同様の考え方ができます。縦軸に不動産比率、横軸に収支比率を一定の階層区分として定義し債権明細を債務者別に集計します。そのなかの1つのセルを指定し、適用金利の階層や、残高の金額別階層を再集計し検証していきます。ここでできたマトリックスのなかから、セル指定で再度、融資残存期間やセグメント基準、不動産物件の構造区分(RCや木造等)、年間収入金額階層区分という見方で、対象とするグループ別の実態を検証していきます。

縦軸と横軸を指定したクロス集計において、集計する項目を決定し実態を検証しますが、収益や残高については平均単価も算出します。さらに、平均利鞘はどうなっているか、延滞の発生状態はどうか、累積延滞がある先はどこのグループが多いか等、見方を変えながら各セルの特性を検証します。また、不動産比率については、毎期定期的に担保物件の評価洗い替えを行いますが、収益還元法=直接還元法を採用されている場合は、物件価格の将来予測という考え方で、今後の経済情勢や市場環境により「純収益」がどのように変化、逓減し不動産物件価格として何%下落するか、または上昇するか等、シミュレーションを行いながら不動産比率の変化状態をふまえ、ポートフォリオ全体のリスク変化をとらえることも必要となります。

賃貸アパート経営者向けの不動産融資の特徴

賃貸アパート経営者向けの不動産融資については、老朽化と不景気による賃料の引下げ等、環境悪化要因を加味した資金収支で約定どおり返済が継続できるか否か常に把握しておく必要があります。近年、不動産会社が「賃貸不動産」建築の際に10~30年の家賃保障を行うサービスを提供するケースがあります。不動産会社も顧客獲得の目的から積極的にPRしていますし、金融機関側も収入における不確定要素が補完できることから積極的に活用しているケースもあります。しかし、当該サービスを提供するために建築単価を通常よりも割高にしたり、保障期間中であっても、一定期間(6ヵ月等)賃借入が不在の状態が続いた場合は賃料を見直す等の契約条項を盛り込むなど、利用者側に不利になるケースもあるようですので留意が必要です。

また、当該不動産会社が家賃保障期間中に倒産したり、保障を履行することができなくなるリスクに関しては、一般事業会社同様に審査、確認することも必要になります。また、一般的には、貸出から5年程度までは計画どおりの資金収支で運営されるケースが多いのですが、年月がたつと同時に物件としての魅力も低下する一方で、近隣に新しい物件が建築されるなど競合も増し、想定された資金収支を維持できなくなるケースも多くなります。不動産賃貸物件に対する融資のみめ取引先に関しては、以下の内容を適切に把握できるよう日々のモニタリングを徹底するとともに、返済が困難になった要因を明確に見極め、長期的に経営を維持できるか否か適切に判断しなければなりません。

①賃貸物件の概要および近隣の同質物件の有無、賃貸料の相場

②対象物件が100%稼働した場合の資金収支による返済可否の検証(当初融資時点の計画も参照にする)

③現在の入居状況および近隣相場も加味した現時点による資金収支によ。る返済可否の検証

④上記③を基準に借入金に対する返済可能額の算定と中長期的な改善パターンの検証

不動産投資の資金収支計画

資金収支計画は、借入金の返済が約定どおり行えるか否かを見極めるうえでは重要な要素ですが、万が一、融資先が返済を履行できなぐなった際には、対象とする不動産を処分することで融資金を回収する必要があります。つまり、定期的に物件価格の実勢はどのくらいあるかを確認しておくことがポイントとなります。次に、不動産賃貸物件の代表的な評価方法の概要を以下で紹介します。

(1)収益還元法
収益還元法は、対象とする不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の資産価値を求める手法ですが、収益還元法は、賃貸用不動産または賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法(「直接還元法」)と、連続する複数の期間に発生する純収益および将来の転売価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引きそれぞれを合計する方法=「DCF法」があります。

○純収益=不動産から得られる収益
対象不動産の純収益は、一定期間(1年を単位)の総収益から総費用を控除して求めます。また、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と想定された計画純収益を採用するケースがあります。直接還元法を適用する場合、対象不動産の純収益を近隣地域または同一需給圏内の類似地域等にある対象不動産と類似する不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの地域特性の比較や個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要です。

対象不動産の総費用は、賃貸用不動産の場合、減価償却費(償却前の純収益を求める場合には、計上しない)、維持管理費(維持費、管理、修繕費等)、公租公課(固定資産税、都市計画税等)、損害保険料等の諸経費等になりますが、DCF法を適用する場合、保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければなりません。

○還元利回りおよび割引率
還元利回りおよび割引率は、ともに不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いるものですが、還元利回りは、直接還元法の収益価格およびDCF法の将来の転売価格の算定において一期間の純収益から対象不動産の価値を直接求める場合に使用される率で、将来の収益に影響を与える要因の変動予測や予測に伴う不確実性を含んでいます。

割引率は、DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率です。還元利回りや割引率は類似の不動産の取引事例との比較から求める方法、借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法、土地と建物に係る還元利回りから求める方法、金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等があります。

(2)原価法
原価法は、評価時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の資産価値を求める手法で、金融機関における担保評価では最も一般的な手法(=積算方式ともいわれます)です。再調達原価とは、対象とする不動産を評価時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。

また、土地の再調達原価は、土地の評価時点の評価額(固定資産税評価や相続税評価等を使用した標準的な取得原価)に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用等を加算して求めます。また、減価修正とは、時間の経過による老朽化等の物理的要因、設計や設備の不足等の機能的要因、立地環境の変化等による経済的要因を加味して決定するものですが、建物等は耐用年数による減価償却を加味して算出されます。

(3)取引事例比較法
取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、地域要因の比較および個別要因の比較を行って求められた価格を比較、考慮して対象不動産の資産価値を求める手法です。しかし、取引事例が特殊な事情を含み価格に影響している場合は適切な補正を行い修正しなければなりません。また、時点修正にあたっても、事例に係る不動産の存する用途的地域または当該地域と相似の地域の価格変動を加味しながら、対象不動産の土地または建物の価格の変動率を求める等取引価格を修正する必要もあります。

アパート収支の検討の方法

不動産物件の代表的な評価方法に関しては、「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」があります。収益還元法による評価にういては、物件から得られる収入から維持等に必要となる費用を控除した「純収益」が基本となります。この「純収益」をどのように見積もる=予想するかによって評価額が異なります。すでに稼働している物件に関しては、現時点の収支実績を参考に算定することができますが、新規に物件を建築する際には綿密な計画に基づく収支予想ができるか否かがポイントとなります。

・入居者(テナント)の状況はどうなっているか。部屋数に対して実際に入居している割合=稼働率はどれくらいか、また、今後どのくらいを見込めるか、近隣の競合する物件等との比較から堅実な見方をする必要があります。

・共用部分の費用負担をどのくらいにするかを決定します。

・敷金や礼金については、近年、申し受けないケースもふえていますが、ある場合については当該費用が妥当か否か、検討したうえで運用を前提に考える必要があります。

・費用に関しては、税金や保険料、維持費等を考えると同時に「修繕費」をどれだけ計上できるかが重要となります。賃貸物件に関しては、物件価値を損なわせないためにも定期的な修繕は必要となりますので、どの程度まで必要となるか考えることがポイントです。

・減価償却費に関しては、確定申告時に認められている費用として計上できる範囲で実施することとなりますが、実際の資金は手元に蓄積されるものですから借入金の返済原資として考えることができます。償却前利益を前提に借入金の返済計画を立案することが一般的です。

以上の点をふまえアパートローンの審査に必要となる基本的な考え方をまとめると以下のとおりとなります。

①賃貸物件の構造や、賃料、共益費や保証金について全体が把握できるように整理する。 
②決定された賃料を前提に、100%稼働した場合の収支で約定返済の余力を確かめる。
③現在の入居状況および今後の見込みも加味し、現時点の収支で約定返済の余力を確認する。
④物件の構造別に(木造:20年、鉄筋構造:40年)最長借人期間による返済による収支を検証する。
⑤実現可能な収支により返済条件を検証、確認する。

貸出の返済条件に関して、決定された適用金利により通常の借入期間の範囲内での返済条件・返済期間に収まっている場合は、原則として貸出条件および履行条項について問題はないと考えることができます。ただし、以下の点に関しては留意しなければなりません。

①現在保有の賃貸ビルの価値はどれくらいなのか~「収益還元法、原価証、取引事例比較法」にて試算しておく
②物件処分による貸出金の回収はどのくらいになるのか~現時点、5年後、契約満了時等を試算しておく
③物件価値を維持するための「修繕・改善」費用の負担はできるか確認しておく
④最終的には物件処分による借入金返済の意思があることを借主本人から確認しておく
⑤物件を処分したとしても、借主が生計を維持できるだけの収入等があるか否か確認しておく

以上を総合的に検証したうえで貸出債権全額の回収が見込まれる内容による貸出案件であるか否か判断する必要があります。

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アパート収支の考え方

賃貸物件の日常の管理に関しては専門業者へ委託するケースが多いと思いますが、優良な管理会社への委託により、維持修繕を抑えたり建物の老朽化を防止することも可能となります。また、テナントや入居者からの苦情や要望へすみやかに対応できるマネジメント体制を整備することで、賃貸物件としてのソフト面の価値を高めテナントや入居者の募集、退去の防止に貢献することとなりますので、管理状態がどのようになっているか、確認が必要です。また、火災や地震等の災害に対する毀損や施設賠償責任への対応に関しては保険によるリスク回避策が講じられているか確認が必要です。

建物に関しては、その価値を維持するうえでは、構築物そのものの耐用年数による更改や不良な部分の修繕、また、情報化への対応等新たな改修等計画的に実施する必要があります。物件め建築後の経過年数を加味しながら、不動産としての長期的な修繕計画=メンテナンス投資計画を定め、実施しているか否かが重要な判定ポイントとなります。テナントや入居者の退去等により収支不足が発生すると修繕や改修を実施しないケースが多くなりますが、結果としては建物の老朽化を早め物件としての価値を毀損することとなります。担保価値の目減り等にもつながりますので、計画と実施状態のモニタリングを怠らないよう注意が必要です。

個人が不動産賃貸を行う場合は、大型のオフィスビルというよりも、一般個人を対象とした賃貸マンションや賃貸アパートの建築が主体となりますが、前項の不動産賃貸業の目利きでも説明したとおり、対象とする不動産からどれくらいの収入が得られるのかが重要なポイントとなります。融資した資金を当該収入で返済できるのか否かを見極めるには、返済原資のベースとなる収入を基準に「融資期間」と「適用金利」を決定する必要があり、「収支」の考え方を把握しておくことが必要です。また、金融機関としてはローンの対象となる収益物件を担保として取得するうえで、どの程度の価値があるか評価する必要もあります。

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