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アパート収支の考え方

賃貸物件の日常の管理に関しては専門業者へ委託するケースが多いと思いますが、優良な管理会社への委託により、維持修繕を抑えたり建物の老朽化を防止することも可能となります。また、テナントや入居者からの苦情や要望へすみやかに対応できるマネジメント体制を整備することで、賃貸物件としてのソフト面の価値を高めテナントや入居者の募集、退去の防止に貢献することとなりますので、管理状態がどのようになっているか、確認が必要です。また、火災や地震等の災害に対する毀損や施設賠償責任への対応に関しては保険によるリスク回避策が講じられているか確認が必要です。

建物に関しては、その価値を維持するうえでは、構築物そのものの耐用年数による更改や不良な部分の修繕、また、情報化への対応等新たな改修等計画的に実施する必要があります。物件め建築後の経過年数を加味しながら、不動産としての長期的な修繕計画=メンテナンス投資計画を定め、実施しているか否かが重要な判定ポイントとなります。テナントや入居者の退去等により収支不足が発生すると修繕や改修を実施しないケースが多くなりますが、結果としては建物の老朽化を早め物件としての価値を毀損することとなります。担保価値の目減り等にもつながりますので、計画と実施状態のモニタリングを怠らないよう注意が必要です。

個人が不動産賃貸を行う場合は、大型のオフィスビルというよりも、一般個人を対象とした賃貸マンションや賃貸アパートの建築が主体となりますが、前項の不動産賃貸業の目利きでも説明したとおり、対象とする不動産からどれくらいの収入が得られるのかが重要なポイントとなります。融資した資金を当該収入で返済できるのか否かを見極めるには、返済原資のベースとなる収入を基準に「融資期間」と「適用金利」を決定する必要があり、「収支」の考え方を把握しておくことが必要です。また、金融機関としてはローンの対象となる収益物件を担保として取得するうえで、どの程度の価値があるか評価する必要もあります。