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不動産投資の資金収支計画

資金収支計画は、借入金の返済が約定どおり行えるか否かを見極めるうえでは重要な要素ですが、万が一、融資先が返済を履行できなぐなった際には、対象とする不動産を処分することで融資金を回収する必要があります。つまり、定期的に物件価格の実勢はどのくらいあるかを確認しておくことがポイントとなります。次に、不動産賃貸物件の代表的な評価方法の概要を以下で紹介します。

(1)収益還元法
収益還元法は、対象とする不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の資産価値を求める手法ですが、収益還元法は、賃貸用不動産または賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法(「直接還元法」)と、連続する複数の期間に発生する純収益および将来の転売価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引きそれぞれを合計する方法=「DCF法」があります。

○純収益=不動産から得られる収益
対象不動産の純収益は、一定期間(1年を単位)の総収益から総費用を控除して求めます。また、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と想定された計画純収益を採用するケースがあります。直接還元法を適用する場合、対象不動産の純収益を近隣地域または同一需給圏内の類似地域等にある対象不動産と類似する不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの地域特性の比較や個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要です。

対象不動産の総費用は、賃貸用不動産の場合、減価償却費(償却前の純収益を求める場合には、計上しない)、維持管理費(維持費、管理、修繕費等)、公租公課(固定資産税、都市計画税等)、損害保険料等の諸経費等になりますが、DCF法を適用する場合、保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければなりません。

○還元利回りおよび割引率
還元利回りおよび割引率は、ともに不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いるものですが、還元利回りは、直接還元法の収益価格およびDCF法の将来の転売価格の算定において一期間の純収益から対象不動産の価値を直接求める場合に使用される率で、将来の収益に影響を与える要因の変動予測や予測に伴う不確実性を含んでいます。

割引率は、DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率です。還元利回りや割引率は類似の不動産の取引事例との比較から求める方法、借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法、土地と建物に係る還元利回りから求める方法、金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法等があります。

(2)原価法
原価法は、評価時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の資産価値を求める手法で、金融機関における担保評価では最も一般的な手法(=積算方式ともいわれます)です。再調達原価とは、対象とする不動産を評価時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。

また、土地の再調達原価は、土地の評価時点の評価額(固定資産税評価や相続税評価等を使用した標準的な取得原価)に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用等を加算して求めます。また、減価修正とは、時間の経過による老朽化等の物理的要因、設計や設備の不足等の機能的要因、立地環境の変化等による経済的要因を加味して決定するものですが、建物等は耐用年数による減価償却を加味して算出されます。

(3)取引事例比較法
取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、地域要因の比較および個別要因の比較を行って求められた価格を比較、考慮して対象不動産の資産価値を求める手法です。しかし、取引事例が特殊な事情を含み価格に影響している場合は適切な補正を行い修正しなければなりません。また、時点修正にあたっても、事例に係る不動産の存する用途的地域または当該地域と相似の地域の価格変動を加味しながら、対象不動産の土地または建物の価格の変動率を求める等取引価格を修正する必要もあります。